A inauguração do centro automotivo da Sertrading, em Cariacica, com R$ 48 milhões em investimento e capacidade para movimentar 30 mil veículos por mês, reforça a vocação logística do Espírito Santo. O evento contou com a presença de André Esteves (BTG Pactual) e do governador Renato Casagrande, que ressaltaram a importância da infraestrutura logística e situação fiscal do Estado para atrair empresas e integrar modais de transporte. Este marco, somado ao sucesso de eventos como a Modal Expo e o Fórum Infraleste, evidenciam o Espírito Santo como um ponto estratégico para a logística, impulsionando o mercado imobiliário local a se expandir e oferecer soluções inovadoras, eixos logísticos e negociações robustas para acomodar empresas locais e internacionais.
Os condomínios logísticos
O grande marco da logística capixaba foi a compra do Tim’s e sua transformação em condomínio logístico por dois empresários do ramo. Este sucesso gerou uma onda de novos investimentos no setor, com destaque para a expansão desses condomínios em regiões com preços íveis, o que justifica a aposta de investidores.
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Hoje, o Estado conta com condomínios logísticos de alta qualidade, com estruturas Triple A e A+ que atendem grandes empresas e inquilinos exigentes. Esses empreendimentos oferecem segurança, localização estratégica, diluição de custos e características essenciais, como pé-direito à partir de 12 metros, pátios de manobra e docas para movimentação de carga.
Tirei um dia para rodar e visitar nossos eixos logísticos com Álvaro Vilas, corretor de imóveis que atua há 12 anos, especializado em comercialização e locação de áreas e galpões. “Hoje, a faixa de aluguel para galpões em condomínios logísticos varia entre R$ 22 e R$ 25 o metro quadrado, com Área Bruta Locável (ABL).” Dois anos atrás Álvaro realizou uma transação na casa dos R$ 85 milhões, e ressalta: “A vocação logística do Espírito Santo é inquestionável. Depois dessa negociação entendi melhor a real necessidade de movimentação de cargas e a infraestrutura de ponta em que estamos inseridos e que torna esse mercado tão promissor.”
Vacância alta em galpões monousuários
Apesar da crescente demanda por galpões logísticos, observa-se um aumento na vacância de galpões monousuários, aqueles menores, com áreas entre 800 m² e 5.000 m². Esses imóveis exigem preços mais atrativos e, muitas vezes, reformas para atrair empresas de porte pequeno e médio que precisam expandir.
Álvaro complementa: “A grande guerra hoje é de preço. Os donos de condomínios logísticos conseguem entregar um pacote mais completo, com preço competitivo, enquanto galpões fora desses condomínios tentam atrair inquilinos por meio de preços baixos. O mercado é cíclico.”
“Casar as necessidades de uma empresa com o projeto de um cliente é a minha missão, e preço e condições atrativas são fatores decisivos no fechamento de negócios.”
“Pré-locação” e expansão
Com a alta demanda e vacância reduzida, muitos desenvolvedores têm adotado a prática de pré-locação, buscando contratos e clientes antes de entregar a metragem contratada. A necessidade de terrenos bem localizados e planos para projetos logísticos não para. Além disso, a sondagem prévia do solo é fundamental para garantir que o terreno tenha a estrutura necessária para ar um galpão e sua operação de maneira eficiente.
Estimo que, até o final de 2025, entre as regiões de Serra, Viana e Cariacica, 150 mil metros quadrados de ABL serão entregues. Para 2026, um grande player do mercado já tem estudos em andamento para a construção de 200 mil metros quadrados, divididos em quatro naves.
Projeção de estoque x entrega
A especulação no mercado diminuiu devido aos altos custos de construção, e as entregas sob demanda se tornaram mais realistas. Em 2024 no Brasil, foi projetado um total de 3,14 milhões de metros quadrados, com 1,91 milhão efetivamente entregue, ou seja, 60% do projetado foi entregue. A pandemia, os custos e a concorrência também impactaram esse cenário, mas o mercado segue se ajustando à nova realidade de rentabilidade e menor risco.
Até 2027, estima-se a entrega de mais 5 milhões de metros quadrados. Se o mercado continuar sob demanda, o preço deverá continuar se recuperando.
Localização x mão de obra
Um dos principais fatores para o sucesso de um empreendimento logístico é a localização. A carência de mão de obra qualificada tem levado empresas a priorizar a comodidade e a facilidade de deslocamento. O Espírito Santo, com condomínios logísticos localizados na parte norte (Serra) e sul (Viana), oferece essa flexibilidade para empresas escolherem a melhor localização, atendendo suas necessidades operacionais e de logística.
“É mais fácil encontrar mão de obra qualificada na Serra, pois as pessoas moram mais perto e têm o facilitado, do que em Viana“, comentou um desenvolvedor durante uma das visitas que realizamos.
Principais CEP’s da logística
Atualmente, os principais “picos” logísticos no Estado estão localizados nas seguintes regiões:
- Alphaville: Além de residenciais em plena construção, a região será em breve contemplada por projetos comerciais e já há negociações de grandes áreas para empresas locais e de fora do Estado.
- Polo Piracema: Localizado à margem da Rodovia do Contorno, próximo ao Alphaville, a região ainda carece de melhores os, mas possui grandes áreas para desenvolvimento.
- Tim’s: O sucesso do condomínio logístico impulsionou novos projetos ao redor, com grandes empreendimentos em fase de aprovação.
- Serra: Região com marcos como Porto Canoa Log, Aurora Log, Apex Log e Civit, com excelente localização e projetos em desenvolvimento. O Serra Log já opera com 50 mil metros quadrados locados e entregará 90 mil metros em até 90 dias.
- Viana: Conhecida pelo slogan “O Brasil a aqui”, Viana tem visto grandes galpões de beira de estrada sendo transformados em lojas, enquanto condomínios logísticos estão sendo desenvolvidos e ampliados. A expansão segue para o eixo de Jucu.
O Futuro
A grande parte dos empreendimentos mencionados está situada na Rodovia do Contorno, recentemente ampliada com o “Contorno do Mestre Álvaro”, que, esta no início do desenvolvimento, com grande potencial para se tornar um hub logístico, atraindo novas empresas e possibilitando a instalação de novos empreendimentos.
Todavia essa ocupação atualmente é baixa com apenas um empreendimento em construção, de fato. Já é possível ver algumas placas de vende-se em propriedades e rumores de projetos em fase de estudo.
Maiores ocupantes do Brasil
Os maiores ocupantes atualmente são os setores de logística, transporte e bens de consumo, com destaque para o e-commerce. O setor de farmácias também tem mostrado crescimento significativo, com uma alta de 40% no primeiro trimestre de 2022 e a mesma projeção para 2025.
Empresas como Mercado Livre, Shopee, Amazon e Magalu continuam a expandir suas operações no Brasil, com Mercado Livre alugando 100 mil metros quadrados no primeiro trimestre de 2025. O TikTok também entrou no mercado, com sua nova função de vendas, já ocupando 7 lajes corporativas, e prepara para expandir suas operações logísticas.
Cenário local de médio/longo prazo
Enquanto muito se discute sobre o fim dos incentivos fiscais com a reforma tributária, o Espírito Santo está se preparando para receber R$ 100 bilhões em investimentos até 2029, de setores como energia, infraestrutura, petróleo e gás e siderurgia, o que pode resultar na criação de até 150 mil vagas de emprego.
A infraestrutura do Estado, a localização estratégica no eixo sudeste e a alta qualidade das zonas aduaneiras, tornam o Espírito Santo um ambiente perfeito para o desenvolvimento logístico, atendendo à crescente demanda dos novos portos, como o da Imetame e o Poro Central em Presidente Kennedy. O Estado se prepara para se tornar uma potência logística, com estradas, transporte, bairros e saúde como pilares para a expansão de novos condomínios logísticos.
Álvaro Vilas conclui: “A grande demanda hoje é por grandes áreas que possam receber projetos Triple A, o que atrai locatários que são bem tratados por investidores e proprietários. Hoje, apesar de muito crescimento, a vez é dos inquilinos, que são atendidos de forma excelente por desenvolvedores, investidores e proprietários. Casar as necessidades de uma empresa com o projeto de um cliente é a minha missão, e preço e condições atrativas são fatores decisivos no fechamento de negócios.”
Informação constrói! Até a próxima.
Colunista
Sócio da Lopes Dynamo, é conhecido por compartilhar informações estratégicas sobre o setor, sempre com o lema: "Informação constrói." Profissional com 17 anos de experiência no mercado imobiliário, atua na gestão patrimonial de imóveis com foco em compradores qualificados e investidores.
